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                  柳州一二棉纺厂危旧房改投资项目
                  来源:北京广西企业商会  更新时间:2011/8/25 10:42:00  浏?#26469;?#25968;:4277

                  柳州市一二棉纺厂(立宇集团)职工生活区
                  危旧房改房改造方案及投资分析

                  第一部分    项目改造概况
                  (一) 项目地址:位于柳州市柳北区跃进路和胜利?#26041;?#21449;口东南、东北面;
                  (二) 改造范围及现状:
                  改造占地范围64024㎡(约96亩),改造职工户共2586户,总拆迁旧房49栋总建面积137074㎡,其中无产权的住户共189户,住房面积6407㎡,公共(单身)住房面积4859㎡,改造房属5~8层的板房、砖混结构,没有抗震能力等符合《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》(桂政发【2009】6号)的改造条件的旧房。


                  第二部分    业主改造目的
                  所有改造户按1:1.2建筑面积执行产权原地?#27809;换?#24314;,满足还建房外。
                  所剩余的房源则按“16号文件”有关规定出售给符合购房条件的本厂职工家庭,还建公房(按70~90㎡/户设计)。


                  第三部分    改造补偿安置方案
                  (一) 改造户应还建新住房建筑面积为137074㎡×1.2=164448㎡;(还建比例1:1.2);
                  (二) 其他补偿费用
                  1、 搬迁费两?#21361;?#36827;出各一?#21361;?#25353;300元/户?#21361;?br /> 2、 装修补助偿费:50~60/元㎡(最好按评估公司评估价补偿);
                  3、 恢复各户原有的电话、电视、网络、煤气、水电计表等设施费用,约1000元、户;
                  4、 搬迁临时过度安置费:给予每户15元/㎡.月租金,暂按36个月计,超期计发到交房日止;先预交半年租金,后按每月末预交下个月租金。


                  第四部分   新建房计划
                  (一) 计划新建23栋(单元)平均23层的高层住宅楼,底层全部架空停车,建一层地下室,总建筑面积380221㎡,容积率5.06,密度21.98%,新建户数约3200户,其中住宅面积291331㎡,商铺面积32000㎡,物业用房630㎡,地下室面积45000㎡,架空层11260㎡。地下停车位1500位,架空层300位。户型设计平均92㎡/户,户型设计范围70㎡、90、120、140㎡/户,特殊户特殊处理。
                  (二) 新房装修标准
                  按柳州市“柳政办(2009)4号”文件规定装修:
                  1、天棚、内墙、阳台内墙均为?#25991;?#23376;,地面混合砂浆底找平;厨房、卫生间铺地板砖,厨房安置案台、洗菜池、水龙头、预留灶台和油烟机位置,以及设管道?#35745;?#25509;口。卫生间设?#36164;?#22823;便器(主人卫生间要坐式的,增加费用用户自理)。室内安装普通灯具,供水配电、有线电视、电话、网络线路入户到位(水电一户一表出户),但开通费用用户自理。
                  2、入户门配防盗门一扇,室内除卫生间和厨房为塑料门外其余为木门。除出阳台门和窗户都为铝合金门窗。
                  3、高层住宅楼每单元配两台中日合资电梯,速度不小于1.5m/S,载重不小于1000Kg,配置公共部分发电机数台以备应急。
                  4、外墙高级涂料。
                  5、其他公共用房按可直接入住普通装修标准建设。
                  (二)建设工期;与全部改造户签订“危旧房改住房改造安置补偿协议”,并开?#32423;?#36801;之日起36个月竣工。


                  第五部分    成本效益分析情况
                  ◎ 应计入非还建住房建设成本费用
                  (一) 补交土地出让金
                  1、还建住房面积(164448)分摊土地出让金=500万元/亩×(164448+323961)×10%×96亩=2448万元
                  2、非还建住房面积(127513)分摊土地出让金=500万元/亩×(127513+323961)×40%×96亩=7488万元
                  3、土地交易税******费=(1项+2项)×3.6%=358万元。
                                                                     小计10294万元
                       (二)拆迁补偿安置费
                        1、搬迁费300元/?#21361;?00×2586户×2次=155万;
                        2、装修补助偿费(按评估公司评估价)约100元/㎡×30000㎡=300万;
                        3、恢复各户原有的电话、电视、网络、煤气、水电计表等设施费用:1000元/户×2586户=259万元;
                        4、临时过度安置费;15元/㎡×137074㎡×36个月=7402万
                                                                           小计8501万元
                       (三)前期勘察报建设计监理评估检测费
                        1、土地价值评估费用(2‰)=21万元
                        2、危旧房产鉴定费(10元/㎡)=137万元
                        3、申办规划条件费用=8万元
                        4、申办危改立项批文费用=8万元
                        5、办土地划拨变出让?#20013;?#36153;=8万元
                        6、办发改委立项备案费用=3万元
                        7、申办总平单体方案(用地规划许可证)费用=8万元
                        8、拆迁项目保证金(动工按进度返还)=10966万(按800元/㎡暂定价)
                        9、拆房******费用=6万元
                        10、临时道路工程费用=80万元
                        11、临时施工(1000KWA)配电工程费(3年)=80万元
                        12、临时施工(DN100)供水工程费=50万元
                        13、地质勘探费用=40万元
                        14、施工图设计费用=685万元
                        15、施工图审核费用=55万元
                        16、施工预结算算费用=182万元
                        17、完?#26222;?#26631;代理程序费用=55万元
                        18、地质灾害评估费用=8万元
                        19、抗震评估费用=11万元
                        20、环境评审费用=8万元
                        21、?#35272;?#35780;审费用=8万元
                        22、建筑垃圾处理费=20万元
                        23、环保噪声=16万元
                        24、城建配套费用=0(减免)=0
                        25、白蚊防治费用(1.6元/㎡)=61万元
                        26、墙体改革押金费用=175万元
                        27、散装水泥押金费=50万元
                        28、建筑工程?#25237;?#20445;险费用(在造价中扣还)=1217万元
                        29、农民工资保证金押金(可返还)=80万元
                        30、工程质量监理费用(1.1%)=669万元
                        31、在建工程主体?#20004;?#35266;测费用=30万元
                        32、桩基高低应变和静载检测费用=50万元
                        33、消防检测费用=20万元
                        34、电梯检测费用=5000元×46台=23万元
                        35、基础支护工程设计费用2万元
                                                                         小计14840万元
                       (四)建筑工程造价(平均23层)
                        工程造价=1600×380221㎡=60835万元
                                                                         小计60835万元
                       (五)小区基础设施及配套费用
                         1、道路工程费用(砼路基、瓷砖路缘、露天透水停车面砖)(按250元/㎡×小区道路面积)=320万元
                         2、路灯工程费=50万元
                         3、人工造景绿化工程费=80万元
                         4、给排水工程费=60万元
                         5、小区高?#22242;?#30005;工程费(变压器)=1000万元
                         6、小区内通讯电视网络预埋管道费用(主站)=10万元
                         7、小区安保大院防盗监控系统=50万元
                         8、地下?#39029;?#20837;闸门系统(8套)费用=16万元
                         9、地下室停车位示意设施费用=6万元
                         10、小区内交通、栋号、房号、楼层示意牌等费用=8万元
                         11、小区入口大门警亭监测系统=10万元
                         12、围墙工程费用=200万元
                         13、信报牛奶箱配置费=10万元
                         14、物业开办费用=15万元
                         15、电梯价格和安置费(中日合资)=28万×46台=1288万元
                         16、新?#26377;?#21306;维修基金=2243万元;
                                                                         小计5366万元
                       (六)管理及财务费用
                         1、管理费用=【(一)+(三)+(四)+(五)-(八)】×2%=87348×2%=1747万;
                         2、垫支资金利息=启动资金约8000万×6%(赞按一年)=480万
                         3、小区验收及办房产******备案综合费用=304万元
                                                                         小计2531万元
                       (七)税金
                         1、办房产证备案交易费(还建户和非还建户******)=84万元
                         2、印花税(非还建面积售房收入)=48万元
                         3、土地使用税=86万元
                                                                         小计218万元
                       (八)能返还的报建和项目保证金押金
                         1、墙改押金=175万元
                         2、散装水泥押金=50万元
                         3、建筑工程?#25237;?#20445;险=1217万元
                         4、农民工工资保障金=80万元
                         5、危房项目保证金=10966万元
                                                                         小计12488万元
                       (?#29275;?#35745;划利润(7%);【(一)+(二)+(三)+(四)+(五)-(八)】×7%=87348×7%=6128万元;
                       (十)总成本(含计划利润):【(一)+(?#29275;?(八)=93463万元
                       (十一)非还建住房销售成本均价=(十)÷非还建住房面积=93463÷159513㎡=5860元/㎡。
                       (十二)整体开发成本为93463÷380221㎡=2458元/㎡。


                        第六部分 代建商?#25214;?br />      (一)车位:1600位×6万/位=9600万(其余车位要考虑公共停放收租金);税金6%,净?#25214;?024万元;
                       (二)土建利润:9125万(15%×60825)
                       (三)计划7%利润:6115万
                        以上?#25214;?#21512;计:24265万。
                       (四)铺面净?#25214;媯?br />       1、32000㎡×10000元/㎡(平均售价)=32000万元
                        2、开发成本32000㎡×2000元/㎡(平均造价)=6400万元
                        3、土地出让金分摊成本4800万元
                        4、综合税金32000万元×10%=3200万元
                        5、净?#25214;?32000-6400-4800-3200=17600万元
                  (五)总净?#25214;?24265+17600=41865万元。


                   第七部分   结论
                  以上总净?#25214;?#26159;非还建均价5860元/㎡情况下产生的,企业职工(非还建面积部分)很难接受,为此我们须让利给职工到可接受均价:
                     (一)让利20000万元:
                  非还建均价为(93463-20000)÷159513㎡=4605元/㎡,代理商利润为41865-20000=21865万元,启动资金8000万元,三年获利21865万元。
                     (二)出让28000万元:
                  非还建均价为(93463-28000)÷159513㎡=4105元/㎡,代建商利润为41865-28000=13865万元,启动资金8000万元,三年获利13865万元。此房价以下职工可能容易接受。
                  (三)如增容到6容积率
                   总开发成本平均为2700元/㎡,非还建面积增加到219696㎡,高度平均增加到29层,赢利及非还建平均房价概况:
                  64024×6=384144㎡,384144+4500+11260=399904㎡,总开发成本为2700元/㎡×399904㎡=107974万元,非还建面积平均房价为107974万元÷219696㎡=4915元/㎡。
                  结论:经综合以上分析,增容前后的启动资金投资回报比利润相差4000万~5000万元左右,但启动资金要相应增加到1.2亿和时间价值,还有一些地方收费减免的情况除城市配套费外,其他收费免项目前暂时不考虑。


                  项目联系人:罗冠春
                  联系电话:13426469847
                                                                                                                                                                                                            

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